Cải tạo chung cư cũ giữa lòng Hà Nội: giữa nhu cầu an cư và bài toán hài hòa lợi ích

Giữa lòng nhiều đô thị lớn ở nước ta tồn tại hàng loạt khu chung cư được xây dựng từ nhiều thập niên trước. Những dãy nhà bốn, năm tầng ấy từng là niềm mơ ước của biết bao gia đình, gắn liền với ký ức của cả một thế hệ. Nhưng sau nửa thế kỷ, phần lớn đã xuống cấp nghiêm trọng: tường bong tróc, kết cấu rạn nứt, hệ thống điện nước chắp vá, các phần cơi nới đua ra bên ngoài như những chiếc lồng sắt chồng chất. Cải tạo, tái thiết những khu nhà này là một trong những nhiệm vụ nan giải nhất của công tác phát triển đô thị, bởi nó chạm đến cùng lúc bài toán kỹ thuật, tài chính, pháp lý và cả tình cảm của cư dân.

Vì sao cải tạo chung cư cũ lại khó đến vậy

Nhìn bề ngoài, người ta dễ nghĩ chỉ cần phá bỏ nhà cũ rồi xây nhà mới cao hơn, đẹp hơn là xong. Nhưng thực tế phức tạp hơn rất nhiều. Trước hết là bài toán quyền lợi: mỗi căn hộ là tài sản của một hộ gia đình, và việc di dời, đền bù, bố trí tái định cư đòi hỏi sự đồng thuận của gần như toàn bộ cư dân. Chỉ cần một số ít hộ không đồng ý, cả dự án có thể đình trệ nhiều năm. Những hộ ở tầng một thường có lợi thế kinh doanh buôn bán, nên càng khó chấp nhận phương án lên tầng cao trong tòa nhà mới.

Tiếp đến là bài toán kinh tế. Để một dự án tái thiết khả thi, thường phải xây cao hơn hẳn để có thêm diện tích thương mại bù đắp chi phí. Nhưng nhiều khu chung cư cũ lại nằm trong khu vực nội đô bị khống chế chiều cao và mật độ dân số nhằm tránh gây quá tải hạ tầng. Mâu thuẫn giữa mong muốn nâng tầng để cân đối tài chính và yêu cầu kiểm soát mật độ dân cư khiến các phương án liên tục bế tắc. Đây chính là nút thắt khiến nhiều dự án dù được nêu tên hàng chục năm vẫn chưa thể khởi động.

Hài hòa lợi ích giữa ba bên

Một dự án cải tạo thành công về bản chất là tìm được điểm cân bằng lợi ích giữa ba chủ thể, mỗi bên đều có kỳ vọng chính đáng cần được tôn trọng:

• Cư dân mong muốn được tái định cư tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, với căn hộ rộng hơn, an toàn hơn và điều kiện đền bù thỏa đáng.
• Nhà đầu tư cần một phương án có lợi nhuận hợp lý để bỏ vốn, bởi không ai đầu tư lớn mà không thu hồi được chi phí.
• Chính quyền và cơ quan quản lý đô thị phải bảo đảm dự án phù hợp quy hoạch chung, không phá vỡ cảnh quan và không làm quá tải hạ tầng khu vực.

Khi ba nhóm lợi ích này không được dung hòa, dự án sẽ giậm chân tại chỗ. Kinh nghiệm cho thấy sự minh bạch ngay từ đầu là yếu tố then chốt: cư dân cần được biết rõ hệ số đền bù, vị trí và chất lượng nơi tái định cư, tiến độ và cam kết cụ thể của chủ đầu tư. Sự thiếu tin tưởng, mập mờ thông tin thường là nguyên nhân sâu xa khiến các bên không tìm được tiếng nói chung, chứ không hẳn chỉ vì khác biệt về con số.

An toàn kết cấu là ưu tiên không thể trì hoãn

Trong khi các bên còn thương lượng, một thực tế cấp bách vẫn hiện hữu hằng ngày: nhiều tòa nhà đã ở mức nguy hiểm về kết cấu. Việc kiểm định chất lượng công trình cần được thực hiện nghiêm túc và công khai, phân loại rõ mức độ xuống cấp để xác định đâu là công trình buộc phải di dời khẩn cấp, đâu là công trình còn có thể gia cố tạm thời. Không thể để tính mạng con người phụ thuộc vào tiến độ thương lượng kéo dài.

Với những tòa nhà nguy hiểm, phương án di dời khẩn cấp phải đi kèm chỗ ở tạm cư đàng hoàng, thuận tiện cho việc học hành, làm việc của cư dân, chứ không thể là những khu tạm bợ xa xôi khiến người dân e ngại rời đi. Chính sự chuẩn bị chu đáo cho nơi ở tạm mới tạo được niềm tin để cư dân sẵn sàng bàn giao mặt bằng, từ đó tháo gỡ được nút thắt lớn nhất của nhiều dự án.

Tái thiết để nâng chất lượng sống, không chỉ xây lại nhà

Cải tạo chung cư cũ không nên chỉ dừng ở việc thay một tòa nhà cũ bằng một tòa nhà mới. Đây là cơ hội hiếm có để tổ chức lại toàn bộ không gian sống của cả một khu vực: bổ sung chỗ đỗ xe vốn luôn thiếu, dành đất cho cây xanh, sân chơi, nhà sinh hoạt cộng đồng; sắp xếp lại giao thông nội khu; hạ ngầm hệ thống dây điện, cáp viễn thông chằng chịt. Một khu tái thiết bài bản có thể biến khu ở chật chội, nhếch nhác thành một cộng đồng hiện đại, an toàn và văn minh.

Muốn vậy, việc quy hoạch cần nhìn cả cụm chung cư như một tổng thể thay vì cải tạo manh mún từng tòa riêng lẻ. Gộp nhiều khối nhà thấp tầng thành một dự án lớn cho phép giải phóng mặt đất để tạo không gian công cộng, đồng thời tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Cách tiếp cận tổng thể này vừa giải quyết được bài toán kinh tế cho nhà đầu tư, vừa mang lại lợi ích lâu dài cho cư dân và bộ mặt đô thị.

Kiên nhẫn với một bài toán không có lời giải nhanh

Cải tạo chung cư cũ là công việc đòi hỏi sự kiên nhẫn, nhất quán về chính sách và năng lực điều phối cao. Không có phương án nào làm hài lòng tuyệt đối tất cả mọi người, nhưng một quy trình công bằng, minh bạch và đặt an toàn của cư dân lên hàng đầu sẽ dần tạo được đồng thuận. Mỗi khu chung cư cũ được tái thiết thành công không chỉ mang lại chỗ ở tốt hơn cho vài trăm gia đình, mà còn là minh chứng cho thấy đô thị có khả năng tự làm mới mình, gìn giữ giá trị lịch sử trong khi vẫn hướng tới một tương lai đáng sống hơn cho các thế hệ tiếp nối.